Due diligence næringseiendom
En systematisk og kritisk gjennomgang av risiko før kjøp. Hva bør undersøkes, og hva går oftest galt?
Due diligence (DD) er en strukturert undersøkelse av eiendommen og selskapet/selgeren før en transaksjon fullføres. Målet er å avdekke skjult risiko, verifisere forutsetninger og bekrefte verdien. For næringseiendom gjennomføres dette typisk innenfor tre hovedområder: juridisk, teknisk og finansiell.
De tre hovedpilarene i DD
En god selskapsgjennomgang krever tverrfaglig ekspertise.
Juridisk DD
Verifikasjon av hjemmel, heftelser, servitutter og bruksrettigheter. Inkluderer en grundig gjennomgang av leiekontrakter (oppsigelse, KPI, vedlikeholdsansvar) og offentligrettslige forhold (reguleringsplan, ferdigattest).
Teknisk DD
Vurdering av byggets tilstand inkludert tak, fasade, VVS, og brannteknisk. Dekning av energikrav (ENOVA) og fremtidig vedlikeholdsbehov, samt kartlegging av miljø og forurensning.
Finansiell DD
Verifikasjon av leie- og driftsinntekter mot regnskap for å beregne korrekte netto driftsinntekter (NOI). Analyse av eierkostnader og skatteposisjoner (ved aksjesalg) inkl. historiske skattemeldinger.
Sjekkliste Rask oversikt for kjøper
Disse dokumentene må alltid vurderes før du signerer.
Grunnbok & hjemmel
Bekrefter eier og viser heftelser.
Leiekontrakter
Alle leieavtaler med tilhørende vedlegg.
Reguleringsplan
Kommunale planer og ferdigattester.
Tilstandsrapport
Teknisk status og vedlikeholdsbehov.
Energiattest
Krav til energi, asbest og miljøkartlegging.
Regnskap & Budsjett
Siste 3 års regnskap pluss fellesutgifter.
Klassiske fallgruver du må unngå
For kort DD-periode
Å ha for dårlig tid gjør at tekniske undersøkelser ofte blir overflatiske. Sørg for at kontrakten gir deg rom til å hente inn nødvendige eksperter.
Manglende gjennomgang av småskriften
Ofte ligger det skjulte forpliktelser i vedlikeholdsansvarsfordelingen i gamle leiekontrakter. Hvem betaler egentlig når ventilasjonen ryker?
Undervurdering av oppgraderingskostnader
Tekniske mangler tas ikke nok hensyn til i prisingen, og nye energikrav (EU-taksonomien) blir ofte ignorert.
Blind tillit til overordnet regulering
At eiendommen har vært brukt til ett formål i 20 år, betyr ikke at det faktisk er iht. reguleringsplan. Sjekk alltid godkjent faktisk bruk.
Få oversikt og minimér risiko
Trenger du en trygg håndtering av dokumentene eller rådgivere til DD-prosessen? Vi kobler deg med erfarne eksperter.