Finansiering av næringseiendom
Hvordan vurderer banken din søknad, og hva bestemmer vilkårene? En innføring i sentrale begreper og krav for finansiering.
Å skaffe kapital til næringseiendom skiller seg markant fra boliglån. Bankene ser først og fremst på kontantstrømmen fra leietakerne, kredittverdigheten til leietakerne og byggets tekniske stand. For å få gode betingelser kreves det god forberedelse og de rette nøkkeltallene.
Sentrale nøkkeltall og krav
Det banken ser på når de vurderer din lånesøknad.
Egenkapital
For prime-eiendommer kan belåningsgraden ligge på 70-75%. For utviklingsprosjekter eller eldre bygg er 50-60% mer vanlig.
DSCR (Betjeningsevne)
Netto driftsinntekt (NOI) delt på årlige lånekostnader. Bankene krever typisk en ratio på >1,20 (eiendommen dekker lånekostnad pluss en buffer på 20%).
Yield & Verdsettelse
Brukes som quick-check. Et mål på netto leie i prosent av kjøpesum. Prime yield i Oslo er ofte lav (4-5%), og høyere i sekundære områder.
Risikovurdering og bankens stresstest
Renteøkning
Banken simulerer hva som skjer hvis renten øker med +2-3 prosentpoeng, for å se om prosjektet overlever.
Leiefrafall
Hva skjer hvis en stor leietaker går konkurs? Banken krever at prosjektet har margier til å tåle tomgang.
Valutakurs/Kjernemarked
Om leietakere er eksportrettet, overvåker banken makro. Sikrere inntekter betyr lavere rentekrav for deg.
Hvilken dokumentasjon kreves?
Verdivurdering
En nylig, profesjonell verdivurdering eller takst fra uavhengig part.
Leiekontrakter
Samtlige gjeldende kontraktsbetingelser og utløpsdatoer.
Driftsbudsjett
Budsjett fremover i tid som dekker felles- og eierkostnader.
Regnskap
Siste 3 års regnskap for selskapet (ved aksjekjøp) og eksisterende drift.
Trenger du verdivurdering til forhandlingene?
Profesjonell og uavhengig beregning av din eiendoms markedsverdi og avkastning.